保障房资金缺口约1.3万亿 开发商垫资容易要账难

在保障房建设中，开发商垫资的情况并非个案。

中国建筑近日公告称，公司募集的约1.8亿元资金原本用于成都一个保障房项目，这部分募得的资金将暂停投到这一项目上。

中国建筑有关人士告诉记者，资金暂投到这一项目主要是因为此前预计公司会在这一项目上预付更多的资金，但今年地方财政较充裕，因此由中国建筑预支的资金量也有所减少。

此前，住建部公布的数据显示，全国保障房建设资金的缺口约在1.3万亿元。一位专家指出，保障房资金缺口问题需要顶层政策设计，才能从根本上解决问题。

“要有更多的金融机构参与进来，制定明确的规则，让保险、私募等资本进入到这一领域，有更多的资金参与者。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。

垫资容易要账难

中国建筑10月29日发布的一则不起眼的公告，透露出地方政府在保障房建设中的资金短板。

中国建筑在公告中表示，为进一步提升募集资金使用效率，建议中止成都市丛树新区保障性住房项目等三个拟募投项目合计7.4亿元的募集资金投资。

据中国建筑披露的信息，丛树新区保障性住房工程位于成都市成华区，工程总建筑面积高达57万平方米。该项目于2011年11月开工建设，原计划于今年10月竣工，合同金额为13.35亿元，拟使用募集资金1.8亿元。

“当地相关政府部门此前的资金较紧张，该保障房项目原先需要我们承建方先期投入更多的资金，所以在投标的时候我们进行了募资安排以解决建设资金的紧张。”中国建筑董事会办公室相关人士10月30日表示，今年地方政府的资金较为充裕，因此不需要垫付更多的资金。

“目前保障房开发的主要是代建及BT模式，而BT模式是现在的主要模式，即由开发商或承建公司进行垫资建成后，由地方政府相关部门按约定金额从承建商手中买下保障房。” 同策房产研究总监张宏伟说。

业内人士指出，现在保障房代建的问题集中体现在“转移交付”这个环节。

上海一家保障房开发商向记者透露，“保障房楼盘开发结束，但政府可能收购保障房的时间推后了，或者本来应该整体收购的，变成几幢几幢分期收购。这使得保障房开发商的资金回笼变得不顺畅，有的开发商甚至因为长期拿不到政府相关部门的回购资金，而影响到公司的利润及公司运营。”

同样是央企的中冶，也是保障房建筑的先头军，然而中国中冶(1.84, -0.01, -0.54%)(601618.SH)旗下中冶置业的遭遇更令人唏嘘。

据了解，中冶2008年签约的保障房建设面积达270万平方米。2010年保障房项目达到24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。

然而在2008年高调进军保障房的中冶，却在三年后遭遇了尴尬：要账。

有消息称，2011年8月时任中冶置业董事长的侯宝旭在会见石家庄市市长艾文礼时，提出的问题是政府还款滞后的问题。艾回应称，之后会将2009年结算到期的资金拨付中冶，并将土地收益专项偿还中冶2010年结算到期的资金。

从2011年8月到2012年近一年的时间，中冶置业高层多次前往石家庄、唐山、南京三地，会见当地政府领导，就政府还款问题进行沟通。

开发商的算盘

上述专家指出，在开发商向地方政府讨要保障房建设资金的背后，其实是地方政府保障房资金方面的短板问题。

此前本报报道的深圳大鹏新区的葵福嘉园保障房暂停的背后，正是保障房建设资金的短缺。据了解，深圳保障房的资金缺口超过300亿元。

业内人士指出，深圳保障房资金缺口只是冰山一角。对于保障房资金的缺口，2011年住建部估算的数据显示，全面1000万套保障性住房建设所需的资金缺口至少在1.3万亿元。

全国房地产商会理事李骁向记者指出，保障房建筑的资金问题一直都没有真正解决。“目标是提出来了，但钱究竟出自哪里却没有明确的说法。”李骁说。

据了解，各地通常的做法是，在承建方获得保障房开发的项目后，政策优先向银行进行开发贷款，但开发商仍然需要垫付大量的建设资金。按约定，这部分垫付的资金政府随后会通过收购项目的方式获得补偿。

有保障房开发商告诉记者，保障房资金让很多地方政府很为难，因为这部分资金属于较单纯的投入，产生的经济效益不大。“对那些财政本来就捉襟见肘的地方政府部门来说，按约定来收购保障房的资金就更不够用，只能向后拖，待财政转好时再向保障房开发商支付约定的资金。”上述房企人士说。

李骁在接受记者采访时指出，其实保障房拖欠资金的案例并不少，但却极少有被曝光的。“因为和开发商合作的是地方政府，保障房的开发商不可能与政府部门翻脸，只能采取笑脸相求的办法向政府要债。”李骁向记者表示，如果不在制度层面对保障房的资金进行顶层设计安排，保障房资金的短板将持续相当长一段时间。

上海一家参与保障房的开发商向记者谈了保障房的“生意经”，做保障房主要是因为要和政府建立良好的关系。

“地方政府要做保障房，房企还是会积极响应，这对与政府建立好关系还是有一定作用。因为你可能会在其它项目上获得优质资源，这就赚回来了。”上述房企人士说，“如果想单纯在某几个保障房项目上赚钱，这样的布局和模式会对公司发展带来问题。”

他表示，保障房建筑只能作为较小的业务部分，而不能过于依赖，但又不能不做。开发商保障房的利很微薄，在3%-5%左右；如果房子质量造得稍好一些，几乎就没有太多的利润可赚。