“城市运营商”从城市建设 向以城市运营为主转型

“城市运营商”的概念由来已久，但却难以溯源。但对于众多的房企而言，经过20多年的发展，已经完成了原始的资本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要开发商由以往的仅仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市运营转型。

从盖房子到城市运营

从最初的造房、造园到如今的造镇、造城，房企正以城镇化建设中重要的拓荒者和建设者身份，经历着剧烈的转型蜕变。与此同时，地产行业“黄金时代”的终结，也促使房企加速向城市运营领域进军。业内人士认为，从“盖房子”向“城市运营”转变将是企业发展的重要方向之一。

事实上，一直以来，开发商除了建造住宅外也参与许多城市功能的建设，比如修建公园，开发城市商业综合体，引进和建设学校、体育设施及旅游设施等。

在港上市的中骏置业，是第一个进驻燕郊的百强企业，打造了燕郊目前唯一的双公园地产项目中骏·四季花都。项目一路之隔是70万平方米燕郊植物园，东北侧紧邻720万平方米燕郊滨河森林公园。项目内部还打造北美风情园林、儿童游戏区、水景区、娱乐庭院区、运动主题会所、独创围合型双商业街等，让居者充分体验自然和谐的悠闲雅趣。

如今，还有房企参与道路桥梁的建设、产业园区相关产业的引进等，甚至参与整个新城区几十平方公里的建设、风景区几百平方公里的建设。这对城市人民的生活、工作、教育、休闲等诸多方面带来长远的影响，这些房企从某种意义上讲已经是城市运营商。

房企探索转型新方向

当越来越多房企参与到城市运营中来时，就更需要开发商对城市资源进行整合、优化、创新而取得城市资源的增值。

去年10月，方兴地产正式更名为中国金茂控股集团有限公司，将致力于中国城市综合开发与运营。中国金茂总经理李从瑞在更名当天表示，随着城市化、改革、人口等红利因素的逐渐消退，地产行业不可逆转的新常态、新挑战也随之而来，地产开发企业都在积极地探索转型发展。“城市综合开发与运营，代表着行业未来的方向。”

万科的转型探索也很明确。2013年7月，郁亮首次谈及万科未来将转型“城市配套服务商”，同年12月末，万科提出“5S服务”的概念，围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面，从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”。按万科的规划，2015年，万科会加大商业服务、教育、养老等社区配套服务，打造更丰富全面的社区生活体验；此外，还针对养老、医疗、度假等城市发展亟须的需求，为城市居民提供针对性的产品和服务。

此外，万达、绿地、恒大等大型开发商都在加速转型，纷纷试水城市运营。比如，万达集团就以产业为基础，斥巨资进军城市运营，四处开花的“万达城”便是其代表作。绿地集团也已经筹划“产城一体”战略以适应城市运营商的角色。

案例

万达 制造“城市中心”

在众多房企将“城市综合运营商”视为全新的定位之时，万达旗下的多个万达广场已经成为了“城市中心”。

早在2000年便决定转型商业地产开发的万达集团，是国内最早进行大规模商业地产开发的企业。“超前的投资、丰富的开发经验、良好的政府关系、独特的业内资源和强大的销售能力等，都是万达在商业地产领域一马当先的重要因素。”一位房企人士表示，万达通过10多年持续的商业地产进化过程中，已经形成了较高的竞争门槛。在如今的市场环境和行业背景下，能够赶超万达的企业很难出现。

的确如此。万达商业地产旗下不仅拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队，还拥有全国性的商业管理公司，已经形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。而从拿地到开业，一个万达广场的运作时间限定在2年，成为万达模式高效的核心。

此外，万达对于综合体的概念一直在摸索中创新。从2000年开始的第一代单店模式（只租不售，联合国际知名品牌）到2004年、2005年的第二代组合店模式，目前万达已开始进入第三代的城市综合体模式，也是被学者认为的“做加法模式”——延长产业半径的开始。“如果说第二代的管理模式是出于对产业链的把握，万达的第三代管理模式则完全是出于对商业规律更深的认识。”王健林如是说。

龙湖 商业也有精细化基因

几乎在万达转型商业地产开发的同时，2000年，龙湖也成立了自己的商业经营管理分公司。2003年，龙湖旗下第一个商业地产项目龙湖·北城天街在重庆开业。2011年-2013年，龙湖地产的商业版图已在全国范围内展开布局，并形成了“天街”、“MOCO”、“星悦荟”三大主力产品线，建立的品牌合作商户达1500家。

连续几年，龙湖都交出优异的商业运营“成绩单”。据悉，龙湖商业地产的员工飞赴世界各地，考察全球最好的商场。而广为流传的是其内部关于打造综合体的文件，其中标准细化的程度甚至关系到相应的光线、湿度和温度指标。

10多年时间，经过产品复制、异地扩张和业态延伸，龙湖集团商业地产已经步入了快速扩张阶段。以“地铁上盖”为主打的天街系产品，不足以囊括龙湖打造综合体的全部优势，但这一步，龙湖的确走在了内地综合体项目创新的前列。

龙湖在北京的两个“天街”产品与重庆北城天街“神话”有诸多相似之处。首先，位于朝阳常营的龙湖长楹天街和大兴生物制药基地的龙湖时代天街，都不属于城市核心区，而是受到市政规划利好辐射的新兴区域。其次，这两个项目的显著特征是都属于“地铁上盖”，分别与地铁6号线、4号线实现无缝连接。这也是龙湖“天街系”产品在北京做出的全新改良。2014年底，长楹天街一经入市便获得了良好的品牌认知度。受益于长楹天街火爆人气的传递，今年，位于大兴的时代天街也将正式开业。（记者 李捷）